幸运pk10邀请码:半年報凸顯行業「馬太效應」:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

最新资讯 2019年09月20日 6:34

半年報凸顯行業「馬太效應」:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

半年報凸顯行業「馬太效應」:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

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利潤保衛戰由於房地產企業結算周期的緣故⊙⊿?,今年上半年房企利潤表現體現的是過去一到兩年之間的水平⊙。那時候♂□,房企的銷售額增速水平相對而言是樂觀的↑♂↑,即增速迅猛∟﹡,但從今年上半年的業績表現來看∵〇∵,房企的利潤水平並沒有相對應的體現〇?。

據中原地產研究中心發佈的數據∟♂◇,今年上半年♂⌒⊙,128家A股上市房企凈利潤合計為1004億元∟┊,凈利潤率為10.5%↑◇△,與去年同期水平(11%)相比出現微跌◇。值得注意的是♂♂⌒,在這128家房企中﹡﹡∴,接近40%的房企上半年營業收入同比下降π,近45%的房企利潤同比下滑◇♂。

先看行業標杆「碧萬恆」┊□,三巨頭今年前8個月的銷售額僅與去年持平π,其中兩家同比甚至出現了下滑♀⊿。碧桂園今年前8個月的權益銷售額是3713.5億元⊙∵∴,與去年的3788.4億元同比略降;恆大前8個月的合約銷售金額約為3700.7億元┊▽,同比同樣小幅下滑;萬科4263億元的銷售額♂,同比有10%左右的升幅▽,但增速也已經相比去年明顯減慢∵。

「天花板」隱現?〇⊿?房地產行業整體增速放緩是不爭的事實☆﹡。雖然仍在增長〇,但10.5%的增速已經是2019年以來的最低增速⊙。在目前調控持續、融資收緊的影響下∟〇,這一增速比1~7月份回落0.1個百分點∟,已經連續4個月增速下降┊。

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這是可以預期的事情□↑,畢竟萬科今年以來提出了「事人匹配」□∟,要打造「冠軍組織」;碧桂園也在調整組織架構□♂☆,在這種情形之下♂,人員優化是不可避免的△。

市場下行壓力陡增∟,房企也開始開啟了「全員營銷」的求生之旅⊿♀。最近站上風口浪尖的是時代中國∟◇,其被曝出強制要求全員賣房?▽∟,從普通員工到副總裁級別ππ♂,每個崗位都設置了相應考核指標∟。

而融資的難度也正在進一步加劇﹡♂。據同策研究院統計△▽△,2019年8月單月┊┊,40家典型房企融資規模僅368.26億元♂◇,環比大幅下降近六成□♂。

如果以此分析∟▽,房企的凈利潤水平出現下滑是可以解釋的﹡。一個可以看到的事實是⊿∴,在2015年至2016年間⊙∵,全國各地「地王」頻出?⌒,但之後的兩年隨着各地樓市調控頻出△〇,市場逐漸趨冷⌒?∵,多數房企握着「地王」卻賣不出高價π◇?,甚至有不少「地王」項目出現虧損情況♂。

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上述分析師認為⊿,如果房企的銷售額規模持續放緩乃至出現下滑♀,那麼利潤水平也會相應地出現負增長♂⊙,因為利潤額和銷售額、營業額呈現一定的關聯關係□⌒。

在銷售排名前10的房企中⌒☆,今年上半年有數家出現了利潤額大幅下滑的情況?⊿∟,而中小企業的表現也是如此△〇?。雖然多數房企將利潤額下滑的原因歸結為「結算不平衡」∴♂π,但如果剔除這一因素?┊,多數房企今年上半年的利潤率水平表現並不出色〇⌒□。

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在這個整體增速已經放緩的行業☆,很少有房企能夠跳出大勢走出自己獨有的成長曲線⌒↑。雖然頭部房企中有管理層曾公開表示:未來這個行業的集中度會進一步提升∵∵☆,這是屬於他們的機會△□。但今年上半年∟,頭部房企的銷售增速也是放緩的△〇△。

從新近房企發佈的2019年年中報中▽?∵,可以提煉出一窺行業全貌的關鍵詞:規模增速放緩、利潤水平下滑、融資成本抬升和減員趨勢明顯△∵。無論是龍頭房企或是中小房企△∵⊙,都在面臨這個行業最難的時刻?。

過去兩年間〇?,那些「黑馬房企」在行業下行的背景下也成色不再⌒,過去動輒超過50%的增速都回落至個位數水平⌒♂,也鮮見中小房企提出「千億」目標了◇。

每經記者吳抒穎每經編輯魏文藝單家房企達到萬億元銷售額∟⊿☆,這被視作是行業集中度到達一定高度的風向標⊙。龍頭房企也許都有向著這一目標看齊的一天♂∵〇,但隨着行業整體走勢趨冷□↑,萬科曾經「萬億大萬科」的願景悄然冷卻π△,碧桂園提質控速♀⊿⌒,盈利和規模之間的平衡關係也從沒有像現在這般焦灼過☆┊∟。

在這一維度上↑∵◇,過去兩年沖規模迅猛的閩系房企降速最為明顯◇。曾經錄得170%銷售額增速的正榮地產﹡☆,今年上半年的增速僅不足1%;融信中國的銷售增速則從去年上半年的的75.7%下滑到4%△↑。

富力地產也是其中的一員∟,在近期被曝出的一份文件中⌒┊⌒,富力地產要求內部「促銷售、抓回款」△┊,其中∴♂⊙,「以完成項目銷售目標為第一優先級〇﹡,在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化」┊☆┊。

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後遺症顯現行業大勢如此π◇,從業者們也並不好過↑。今年上半年∟△⌒,多數房企均出現了減員的情況▽□,萬科與去年同期相比↑,地產開發系統人員減少了近600人;恆大、碧桂園也出現了僱員同比下降的情況∟↑。

一位TOP3房企的投資部人士告訴《每日經濟新聞》記者♂┊,過去市場好♀↑,拿地方面一直都在找機會⌒。但今年以來∴,他們收縮了投資的規模和範圍♂,有的城市公司投資部大幅減員?。

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典型的例子是一家TOP10的房企∵↑,去年上半年的營業收入超過3000億元↑π,並以超過300億元的歸母凈利潤額一舉成為新科利潤王;但今年上半年∟♂♀,隨着其營業收入的大幅下滑◇⊿▽,歸母凈利潤額也僅錄得近150億元△⌒△。

一名不願具名的地產分析師告訴《每日經濟新聞》記者┊♀﹡,影響房企凈利潤的核心因素可以概括為兩個方面:一是成本管控;二是產品溢價♀△π。其中↑↑,成本管控包括拿地成本、建安成本、財務成本、營銷費用和行政管理費用等;產品溢價則是你的產品能不能賣得比別人更貴▽。

今年上半年〇,房企整體的融資成本均有所抬升⊙π,億翰智庫發佈的數據顯示⊙,2019年上半年♂◇,30家典型房企的平均融資成本5.78%□△,較2018年末的平均融資成本5.7%?♀,上升0.08%♂⊙。

裁員、促銷、回款↑↑∴,都是房企應對難關的方法↑◇〇。在這種背景下▽,資金鏈安全是重中之重♂◇♀,如何借到便宜的錢﹡⌒?,保證安全的邊界是當下所有房企共同需要直面的課題♀。

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